業主將住宅改變為經營性用房，未經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持

 

物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持

物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持

 

最高人民法院近日公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。

 

兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，包括業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。

 

比如，根據“建筑物區分所有權”司法解釋的規定，建設單位按照配置比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定；業主將住宅改變為經營性用房，未經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

 

根據“物業服務”司法解釋的規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持；業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持；經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持；物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持；業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

 

據悉，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益糾紛案件數量不斷增加。最高人民法院自2003年即著手展開相關調研，2007年初，兩部司法解釋正式立項，此后，經多次分析論證并征求有關部門和社會各界意見，最終制定出臺。這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力于增強法律規定的可操作性，是最高人民法院關注民生案件審判工作，切實加強審判指導的最新舉措，必將對正確適用法律和統一相關案件裁判尺度起到重要的指導意義。